Сегодня покупка жилья – важное событие в жизни каждого человека. А поскольку просто пойти и купить квартиру могут немногие, остальным приходится прибегать к различного рода ухищрениям – покупать жильё в ипотеку, рассрочку, участвовать в долевом строительстве… Надо ли говорить, что там, где большие деньги, зачастую рядом и мошенники?
Вообще, участие в долевом строительстве – соблазнительное, конечно, дело, учитывая меньшую стоимость приобретаемого жилья, однако это очень серьёзный риск остаться и без квартиры, и без денег. Первое, что следует сделать, если вы всё же решились помочь застройщику деньгами, это проверить документы на объект. Выясните, есть ли разрешение на строительство, посмотрите проектную декларацию, попросите показать документ госрегистрации права собственности или договор аренды (субаренды) на земельный участок. Внимательно прочитайте предлагаемый договор. Проверьте, является ли человек, который заключает с вами договор, и тот, кто получил разрешение на строительство и обладает правами на земельный участок, одним и тем же лицом. Если от имени продавца договор долевого участия в строительстве подписывает человек по доверенности, запросите оригинал доверенности.
Чёрным по белому: договор долевого участия
Договор участия в долевом строительстве надёжнее, чем предварительный договор или вексельная схема, так как подлежит обязательной государственной регистрации, что, в свою очередь, ограждает дольщиков от двойных продаж. Договор участия обязательно содержит определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора и порядок её уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. Отсутствие любого из этих положений переводит договор в разряд незаключённых.
Законом определено, что застройщик получает право привлекать денежные средства дольщиков только после получения разрешения на строительство, опубликования и размещения в СМИ проектной декларации и государственной регистрации права собственности на застраиваемый земельный участок или договора аренды на него. Эти условия лишний раз гарантируют дольщику, что строительство не будет приостановлено из-за споров о принадлежности участка, отсутствия разрешения на строительство и т.д.
Одним из главных законов, определяющих порядок взаимодействия застройщика с гражданами, является Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Документ обязывает застройщика сдать объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. В противном случае с застройщика можно взыскать неустойку (пеню) в размере 1/150 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. Кроме того, застройщик обязан передать дольщику объект, качество строительства которого должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительным нормам. В противном случае участник долевого строительства получает право требовать по своему выбору безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков. Если же недостатки существенные или застройщик их не устранил, то дольщик вправе отказаться от договора и требовать возврата своих денег. Застройщик обязан в этом случае вернуть не только сумму, полученную по договору, но и уплатить проценты за пользование денежными средствами. Проценты начисляются со дня поступления финансовых средств на счёт застройщика и до дня их возврата дольщику.
«Серый» предварительный договор
Специалисты утверждают, что в случае, если застройщик не желает брать на себя ответственность, что устанавливается Федеральным законом N 214-ФЗ, заключается предварительный договор.
Суть покупки квартиры по предварительному договору сводится к следующему: клиент приходит в строительную компанию с целью вложить деньги в строящийся объект. Ему предлагают заключить предварительный договор, по которому в будущем (после ввода объекта в эксплуатацию) застройщик и клиент подпишут основной договор купли-продажи. Как правило, деньги за квартиру берут полностью или в рассрочку уже на этапе заключения предварительного договора. После того, как дом будет построен, застройщик оформляет квартиры в свою собственность, а затем заключает с клиентом основной договор, по которому к последнему переходит право собственности на квартиру. Предварительный договор заключается в письменной форме в соответствии со ст.429 Гражданского кодекса РФ. Первостепенно то, что такая сделка нигде не регистрируется и не фиксируется, соответственно, у покупателя не возникает права собственности на квартиру, даже если предварительный договор на руках. Иными словами, человек полностью доверяет свои деньги застройщику, и тут уж «либо пан, либо пропал».
Дольщик должен помнить о том, что, заключая предварительный договор, он не покупает квартиру. Минусы данного варианта вложения денег заключаются в отсутствии точного описания приобретаемого жилья, известны только приблизительные параметры. Кроме того, по предварительному договору покупатель платит за жилое помещение сразу или по частям, тогда как по закону никаких денежных расчётов по такому типу договоров не предусматривается: все платежи производятся только на основании договора купли-продажи. Таким образом, предварительный договор может быть признан притворной сделкой. Заключив предварительный договор, можно забыть обо всех правах, которые гарантирует гражданам закон об участии в долевом строительстве (уже упомянутый 214-ФЗ). Это означает, что застройщику нельзя будет предъявить претензии за несвоевременную сдачу объекта, взыскать пеню за просрочку исполнения обязательств и т.д. Поскольку предварительный договор нигде не фиксируется, не исключена вероятность двойных продаж, когда одну и ту же квартиру реализуют по предварительному договору несколько раз.
«Бронзовый вексель»
Вексельная схема – ещё один любимый способ застройщиков и строительных компаний продажи квартиры в новостройке. Вексель – это именная ценная бумага, удостоверяющая денежное обязательство строго установленной законом формы.
Суть вексельной схемы сводится к следующему: клиенту предлагают заключить два договора – предварительный и договор купли-продажи векселя. По предварительному договору клиент как бы бронирует за собой право на покупку квартиры у застройщика. После ввода объекта в эксплуатацию застройщик оформляет право собственности на квартиру на себя, а затем продаёт её клиенту. Согласно договору купли-продажи векселя, продавец передаёт в собственность покупателя вексель, а покупатель обязуется выплатить его стоимость, которая равна стоимости квартиры. Когда придёт время заключать основной договор купли-продажи квартиры, покупатель будет расплачиваться с застройщиком именно этим векселем. Как правило, предварительный договор и договор покупки векселя между собой никак не связаны. По сути, это два отдельных документа.
Вексельная схема имеет ряд недостатков, основной из которых заключается в том, что с покупкой квартиры в новостройке вексель никак не связан. В его реквизитах указываются номинальная стоимость, срок погашения, кому и кем он выдан. Купив вексель, вы, по сути, одалживаете деньги строительной компании, которая по истечении указанного срока обязана их вернуть уже в виде квартиры (по крайней мере, так предполагается). На вексельную схему покупки жилья не распространяется закон об участии в долевом строительстве, следовательно, застройщику нельзя предъявлять претензии, если покупателя что-то не устроит по качеству работ или срокам их выполнения. Но главное! Застройщик может передумать заключать с вами основной договор купли-продажи квартиры, и вы будете иметь право только на денежную сумму, уплаченную за вексель (которая может обесцениться к моменту возврата из-за инфляции).
По информации комитета по управлению собственностью Минземимущества РБ по городу Стерлитамак
