Стерлитамак – на лидирующих позициях по уплате взносов на капремонт.
Об этом сообщает официальный сайт Регионального оператора РБ. Согласно данным на 1 октября задолженность населения нашего города за услуги капремонта составляет чуть больше 28 млн рублей, а оплачено взносов на более чем 21 млн рублей. Эти цифры говорят о высокой собираемости.
Отдел ЖКХ администрации городского округа г. Стерлитамак напоминает жителям: если раньше собирать на капремонт было правом жильцов, то сегодня – это уже обязанность. Согласно закону «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», вступившему в силу 28 июня 2013 года, собственники многоквартирных домов обязаны ежемесячно выплачивать 5руб. 20 коп. за кв.м. в домах до 6 этажей включительно и 5руб. 80 коп. за кв.м. в домах свыше 6 этажей. Тех, кто отказывается платить взносы за капремонт, ждет начисление пени и судебные разбирательства. Работа будет аналогичная той, которая ведется с неплательщиками за жилищно-коммунальные услуги. В Республике Башкортостан на сегодняшний день 4200 судебных разбирательства по взысканию долгов за капитальный ремонт.
В соответствии с законодательством взнос на капитальный ремонт оплачивают только собственники квартир, то есть те, кто приватизировал жилье, а также муниципалитеты, если жилье предоставляется по договору социального найма. Если вам пришла квитанция, а вы проживаете в жилье, которое находится в муниципальной собственности, платить ничего не нужно. В таком случае нужно сообщить об этом в НОФ «Региональный оператор РБ». Именно эта государственная организация сегодня занимается сбором средств на капитальный ремонт многоквартирных домов с населения. Однако, собственники квартир в МКД имеют право и самостоятельно формировать свой фонд капремонта. Об особенностях законодательства корреспондент Cityopen.ru побеседовала с ведущим юристом компании «ПравоведЪ» Артемом Усковым.
– Артем Владимирович, расскажите, какие сегодня варианты доступны жильцам МКД для накопления средств на капремонт? Могут ли жильцы дома открыть свой счет независимо от регоператора?
– Согласно ЖК РФ, у собственников помещений есть несколько вариантов накопления средств:
- на счете регионального оператора,
- на спецсчете, владельцем которого будет региональный оператор,
- на специальном счете, владельцем которого может быть ТСЖ (ЖСК) при условии управления лишь одним домом (или несколькими домами, но количество квартир в таких домах не должно превышать 30).
Если собственники выбрали счет регионального оператора, то деньги будут аккумулироваться в «общем котле». «Общий котёл» – это один счёт, в рамках которого есть лицевые счета по каждому дому. В случае, если денег не хватает, в рамках одного муниципального образования можно взять деньги, собранные другими домами, а затем жильцы отремонтированного дома так же оплатят ремонт другого дома. Поэтому министерство и республиканские власти выступают за то, чтобы все собирали в «общий котёл». Способ формирования капитального ремонта собственники МКД могут выбрать на общедомовом собрании.
– Предположим, жильцы решили собирать средства самостоятельно. Какие первые шаги им предстоит сделать?
– В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены:
- размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
- перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта;
- сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта;
- владелец специального счета;
- кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.
Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют данным требованиям на своем официальном сайте в сети «Интернет». Владельцем специального счета, который открывается в российских кредитных организациях, соответствующих установленным требованиям, может быть ТСЖ (созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать), жилищный или иной специализированный кооператив. Собственники помещений в многоквартирном доме также вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.
– Возможно ли изменить способ формирования фонда капитального ремонта?
– Согласно ст. 173 ЖК РФ способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Переход на формирование фонда капремонта на спецсчете вступает в силу через два года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, если меньший срок не установлен законом субъекта РФ (в Республике Башкортостан действуют общие для России правила). А обратный переход (от спецсчета – к региональному оператору) вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания собственников об изменении способа формирования фонда. Есть один нюанс: если на проведение капремонта предоставлен и не возвращен кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда капремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ, изменение способа формирования фонда капитального ремонта в отношении МКД допускается при условии полного погашения такой задолженности.
– Кто будет выставлять счета на оплату взноса на капитальный ремонт? Откуда придет квитанция?
– Согласно ст. 171 ЖК РФ в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники уплачивают взносы на основании платежных документов, представленных регоператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Это же касается и взносов на спецсчет, который открывается на имя ТСЖ. Существует два варианта указания взноса на капремонт в платежном документе (на основании ч. 2 ст. 154 ЖК РФ):
– единый платежный документ за все жилищно-коммунальные услуги;
– отдельный платежный документ, выставляемый ТСЖ.
Если жильцы сформировали спецсчет, то подготовка и доставка квитанций также относится к компетенции общего собрания собственников. То есть, только на собрании жильцы могут решить, каким способом будут формироваться счета. Например, один из вариантов – создание расчетного отдела, который будет готовить и рассылать квитанции оплаты взносов на капремонт. Все эти тонкости обязательно должны быть прописаны в Уставе ТСЖ.
– Где жильцы смогут узнать, сколько накопилось денег на их счету?
– Закон обязывает вести не только подомный, но даже поквартирный учет. Житель может в любое время обратиться в «Фонд ЖКХ РБ».
– Можно ли вернуть (то есть перевести на счет дома) уплаченные ранее Региональному оператору средства и как?
– В настоящий момент нет требования об обязательном перечислении ранее накопленных (до принятия и опубликования региональной программы капитального ремонта и возникновения обязанности по уплате минимального взноса на капитальный ремонт) собственниками средств на капитальный ремонт. То есть, вернуть средства в случае перехода на другую систему формирования фонда на капремонт, нельзя. Однако такое решение может быть принято собственниками помещений на общем собрании по общим правилам, установленным ЖК РФ.
– Как будут определяться виды и объемы работ по капитальному ремонту, финансируемые за счет взносов собственников?
– В статье 166 ЖК РФ определен перечень услуг и работ, оказание и выполнение которых финансируются за счет средств фонда капремонта:
- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
- ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
- ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу;
- устройство выходов на кровлю;
- ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу;
- утепление и ремонт фасада;
- установка общедомовых приборов учета;
- ремонт фундамента многоквартирного дома.
– Как будет обеспечиваться целевое расходование средств фонда капитального ремонта?
– Перечень операций по специальному счету строго регламентирован ст. 177 ЖК РФ. Операции по перечислению со счёта могут быть осуществлены только при наличии следующих документов:
- протокол общего собрания собственников с решением о выполнении работ по капремонту;
- договор об оказании услуг и выполнению работ по капитальному ремонту;
- акт приёмки оказанных услуг и выполненных работ по указанному договору.
– Предположим, что через несколько лет приходит срок ремонта, а деньги жильцы самостоятельно не накопили. Смогут ли дома, выбравшие спецсчет, рассчитывать на господдержку и в каком объеме?
– Смогут. Но большая часть средств может достаться тем, кто копит деньги на счету оператора, так как закон не определяет объем финансирования в зависимости от способа формирования фонда капитального ремонта. Чтобы рассчитывать на господдержку, ТСЖ подает заявку об участии в программе поддержки в администрацию города. Данная заявка рассматривается и выносится решение.
– Могут ли собственники самостоятельно начать капитальный ремонт до наступления сроков, определенных региональной программой? Как это отразится на размере взноса за капремонт?
– Да, могут, на основании решения общего собрания собственников. Если работы по ремонту будут выполнены без привлечения средств бюджета или регионального оператора, и их повторное выполнение не требуется, то денежные средства в размере, равном стоимости работ, будут засчитаны как уплаченные в фонд капитального ремонта.
– А если какие-то виды работ выполнить просто необходимо, но средств нет, какие варианты есть у собственников?
– Законом определено, что региональный оператор может привлекать для финансирования услуг (работ) по проведению капремонта кредиты и (или) займы. ТСЖ тоже могут прибегнуть к кредитованию. Отношения между кредитором и заемщиком распространяются независимо физическое ли это лицо, юридическое или иной вид организации. Следовательно, ответственность за невыполнения условий кредитного договора будет регулироваться законодательством РФ, а именно ст. 309, 809, 811
